SANNSYNLIG MANGEL — reklamasjonsfrist løper, prisavslag 150 000–250 000 kr
Prompt Vi oppdaget fukt i kjellerveggen 3 måneder etter overtakelse. Kjøpsdato 15.01.2025, byggeår 1973. Er dette en mangel? Mangelvurdering-agenten

Faktum

Kjøpt
Mars 2024
Oppdaget
September 2024
Byggeår
1992
Kjøpesum
Kr 3 950 000

Kjøper oppdaget stående vann i krypkjeller 6 måneder etter overtakelse. Fuktmåling viser 85% RF under gulv i stue. Selger opplyste ikke om fuktproblemer i egenerklæringsskjema (alle spørsmål besvart «Nei»).

Mangelvurdering

Avhendingslova § 3-7: Manglende opplysning

SANNSYNLIG
VurderingSelger bodde i boligen 12 år. Stående vann i krypkjeller indikerer langvarig problem som selger kjente eller måtte kjenne til. Egenerklæring sp. 14 (fukt) besvart «Nei» — direkte motstridende med faktisk tilstand.
Juridisk terskelOpplysningen har «virket inn på avtalen» (§ 3-7 annet ledd). En kjøper ville priset inn utbedringskostnad.
ReferanseAvhl. § 3-7, Rt. 2010 s. 103 (Kistebakkane), HR-2021-1273-A (innvirkningskravet)

Reklamasjonsfrist

TypeFristStatus
Relativ reklamasjon (§ 4-19 (1))«Innen rimelig tid» etter oppdagelseReklamer innen 2–3 måneder fra september 2024
Absolutt reklamasjon (§ 4-19 (2))5 år fra overtakelseLøper til mars 2029

Beføyelser

Prisavslag (§ 4-12)

ANBEFALT
BeregningUtbedringskostnad: ny drenering + utlufting krypkjeller + utskifting bjelkelag = Kr 180 000–280 000. Tillegg Kr 30 000 for byggtørking og soppbehandling.
Juridisk grunnlag«Forholdsmessig prisavslag» = utbedringskostnad (HR-2017-515-A). Ingen standardfradrag for forbedring da dette er skadeutbedring, ikke oppgradering.

Neste steg

  1. Send skriftlig reklamasjon til selger/selgers forsikring innen 2 uker. Beskriv feilen, referer til egenerklæringsskjema sp. 14.
  2. Innhent takstrapport som dokumenterer fuktskaden og utbedringskostnad.
  3. Krev prisavslag kr 200 000 (midtpunkt av estimat) med 14 dagers frist.
  4. Vurder forliksklage til Forliksrådet dersom selger avviser kravet.

Kilder

Avhl. § 3-7Manglande opplysning om eigedomen
Avhl. § 4-12Prisavslag
Avhl. § 4-19Reklamasjon
HR-2021-1273-AInnvirkningskravet etter § 3-7
Byggforsk 451.021Drenering av byggegrunn