KJØP MED FORSIKTIGHET — avklar sameiets bygningsskader før bud
Prompt
Analyser denne salgsoppgaven og gi meg en kjøpsanbefaling med risikovurdering per bygningsdel.
Kjøpsanalyse-agenten
Om eiendommen
Arealeffektiv selveierleilighet i 4. etasje av en historisk industribygning fra 1917, totalrenovert til boliger i 2010. Leiligheten er i god innvendig stand med moderne overflater, men bygget har kjente fellesareal-problemer som påvirker risikobildet.
Prisantydning
Kr 2 150 000
Boligtype
Selveierleilighet
Etasje
4. etasje (av 5 + kjeller)
Kommunale avg.
Kr 4 424/år
Tomt
1466 m² (ideell andel felles tomt)
Matrikkel
Gnr 2401 / Bnr 156
Oppvarming
Panelovner + varmekabler (bad)
Forsikring
Gjensidige (bygningsforsikring via sameiet, polisenr. 92145567)
TG-fordeling
0 TG3 · 2 TG2 · 2 TGIU
4. etasje: gang/entré, stue/kjøkken (åpen løsning), soverom, bad. Bod i kjeller ca. 3 m². Heis i bygget.
Leiligheten fremstår godt vedlikeholdt innvendig. Det er kun 2 TG2-avvik, begge av begrenset omfang. Den største risikoen ligger ikke i selve seksjonen, men i byggningskroppen: årsberetning 2020 dokumenterer lekkasjer i 5. etasje, smuldrende gesims og fuktproblemer langs Elvebredden — alle kostbare fellesprosjekter som kan øke felleskostnadene vesentlig.
Selger kjøpte eiendommen i 2017. Fra selgers egenerklæring:
- Spørsmål 10 (Ja): 'Ved sterk vind og mye nedbør kan noe vann lekke inn i vinduskarm på stue og soverom. Vaktmester er satt på saken i samråd med styreleder i sameiet — tiltak per dags dato ikke avklart.'
- Ingen andre kjente avvik meldt (alle øvrige spørsmål: Nei)
- Ingen radonmåling gjennomført
- Boligsalgsforsikring tegnet
Beliggenhet og nærmiljø
Rema 1000 Havnegata — umiddelbar nærhet (0 min gange). Meny Magasinet 5 min. Drammen stasjon 9 min gange. Fjell skole (1-7 KL, 7 min). Apotek, vinmonopol, sykehus og offentlige kontorer innen gangavstand. Oslo lufthavn Gardermoen 25 min med bil.
Adkomst fra Havnegata (offentlig vei). Parkering: garasjeplasser i kjeller (ikke inkludert, leie mulig). Beboerparkering i nærliggende gater (kr 1980/halvår).
Ideell andel av felles tomt 1466 m². Eierbrøk 39/4618.
Kostnad og budforslag
Prisantydning
Kr 2 150 000
Estimert reparasjonskostnad
Kr 3 000–13 000
Totalpris inkl. omkostninger
Kr 2 207 592
Kvadratmeterpris
Kr 53 750 /m²
Forsiktig
Kr 1 850 000
Kr 46 250 /m² · 14% under prisantydning
For kjøper som ønsker dekning av risiko og fremtidige reparasjoner.
Anbefalt
Kr 2 000 000
Kr 50 000 /m² · 7% under prisantydning
Realistisk bud med margin for kjente og ukjente forhold.
Aggressivt
Kr 2 100 000
Kr 52 500 /m² · 2% under prisantydning
For kjøper med høy risikotoleranse som har verifisert alle forhold.
+/−
Fordeler
- Meget sentral beliggenhet i Drammen — gangavstand til alt
- Leiligheten innvendig i god stand (2010-renovering)
- Heis i bygget — 4. etasje tilgjengelig
- Store vindusflater og god romfølelse for 40 m²
- Historisk og særpreget bygg fra 1917
- Lavt reparasjonsbehov i selve seksjonen
- Felleskostnader dekker TV/Internett og bygningsforsikring
- Energikarakter D — akseptabelt for gammel bygning
- Ingen TG3-avvik i tilstandsrapporten
Ulemper
- Kjente bygningsskader i fellesarealer: lekkasjer i 5. etasje, smuldrende gesims (årsberetning 2020)
- Fuktinntrengning ved vinduer ved sterk vind — ikke utbedret per salgsoppgavedato
- Ukjent membranstatus på bad fra 2010 — vil kreve renovering innen 10–15 år
- Elektrisk anlegg ikke vurdert — alder ukjent
- Ingen parkering inkludert (leie mulig, venteliste)
- Planlagt detaljregulering av Bragernes gate/Kirkegata — usikker fremtidig utnyttelse
- Ingen radonmåling gjennomført
- Sameiet har 70 seksjoner — felleskostnader kan øke ved store rehabiliteringer
- Tilstandsrapport fra 2021 — noe utdatert
Tilstandsvurdering
Rapporten har 2 TG2, 6 TG1, 2 TGIU. Estimert reparasjonskostnad: Kr 3 000–13 000.
TG2 — Avvik som bør utbedres (2 poster)
1. Baderom — overflater og membran
TG2
BeskrivelseTilfredsstillende fall mot sluk, men noe svakt i selve dusjsonen. Ukjent membranløsning da den ikke er synlig i sluk pga flislim.
TiltakIngen umiddelbar tiltak nødvendig. Overvåk for tegn på fuktinntrengning i tilstøtende rom. Planlegg totalrenovering innen 10–15 år. Byggforsk 727.813
KostnadKr 0 nå — Kr 150 000–300 000 ved fremtidig totalrenovering
2. Servantskap — bad
TG2
BeskrivelseServantskap har noe svelleskader på siden mot vaskemaskin.
TiltakSkifte servantskap eller utbedre svelleskadet del. Tilstandsrapport
KostnadKr 3 000–8 000
TG1 — Normal tilstand (6 poster)
Vinduer og dører, Innvendige dører, Etasjeskiller (frittbærende dekke), Kjøkkeninnredning, Innvendige overflater (gulv, vegger, himling), VVS-installasjoner
TG1
BeskrivelseNormal slitasje. Fastkarm og åpningsvinduer fra 2010 (2-lags energiglass, PVC). Ytterdør og terrassedør (fransk balkong) tilsvarende. Innvendige dører med finerte malte overflater. Fremstår i normal stand. Mellom etasjene er det dekke av betong/hulldekke. Ingen unormale avvik registrert. Kjøkkeninnredning med skrog og fronter av folierte trefiberplater, heltre benkeplate. Integrert komfyr, stekeovn, oppvaskmaskin, kjøl/fryseskap. Ventilator over komfyr. Parkett på gulv. Malte plater på vegger. Malte plater i himling. Normal slitasje. Vannrør og avløpsrør av plast. Fordelingsskap med stoppekran på bad. Varmtvannsbereder fra 2010 (120 L). Ingen skader eller lekkasjer registrert.
TiltakLekkasje ved sterk vind er sameiets ansvar. Vedlikehold/justering om 2–8 år, utskifting om 20–60 år. Ingen tiltak nødvendig nå. Sameiets ansvar for konstruksjonsdeler. Normal slitasje. Ingen lekkasjer registrert. Levetid kjøkken 20–30 år. Ingen tiltak nødvendig nå. Varmtvannsbereder bør byttes om 5–10 år (normal levetid 15–25 år). Vedlikehold
TGIU — Ikke undersøkt (2 poster)
Elektrisk anlegg
TGIU
AvvikIkke vurdert — krever autorisert elfagmann
TiltakAnlegget beskrives som skjult ledningsnett med automatsikringer (63A, 5 kurser) fra 2010-rehabiliteringen. Tilstandsgrad ikke satt. Anbefalt faglig gjennomgang.
KostnadKr 2 000–5 000 (el-kontroll) — evt. oppgradering Kr 15 000–40 000
Varme / panelovner
TGIU
AvvikIkke testet eller vurdert
TiltakPanelovner og varmekabler på bad fra 2010. Normal levetid for elektrisk oppvarming er 20–30 år. Tilstandsgrad ikke gitt.
KostnadKr 0 nå — utskifting ved behov Kr 10 000–25 000
Juridiske forhold
| Forhold | Status | Detalj |
|---|
| Konsesjon | Nei | Eierseksjon i tettbygd strøk. Ingen konsesjonsplikt. |
| Odelsrett | Nei | Leilighet i bygg — odelsloven ikke aktuell. |
| Bo- og driveplikt | Nei | Ingen boplikt. |
| Ferdigattest/brukstillatelse | Ja (2016) | Ferdigattest/midlertidig brukstillatelse for Havnegt 18A — 2401/0156. Ombygging og bruksendring til boligformål, datert 03.11.2018. |
| Regulering | Sentrum/mixed | Kommuneplan Sentrum, Byplan 2018–2030. Reguleringsformål: kjørevei, felles parkeringsplass, felles gårdsplass, bolig/forretning. PLANID 3803 30052019 Elveparken (2006). Varsel om detaljregulering Bragernes gate/Kirkegata (PlanID 3005201900123). |
| Heftelser/servitutter | Ja | Tinglyst 1919: ikke anbringe vinduer mot Jernbanens grense. Adkomstbestemmelse 1990: vederlagsfri adkomstrett over gnr 1002 bnr 233, 174, 393 og 476. Erklæring 1994: frivillig avstå grunn ved eventuell utvidelse av havnesporet. |
| Legalpant | Ja | Andre seksjonseiere har panterett i seksjonen for krav mot seksjonseieren. Begrenset oppad til 2G. Kommunen har legalpant for forfalte kommunale avgifter. |
| Styregodkjenning | Nei kreves | Det er ikke krav til styregodkjenning av ny eier. |
| Forkjøpsrett | Ingen | Det er ingen forkjøpsrett. |
| Utleie | Fri (min. 1 mnd) | Seksjonseieren disponerer fritt. Kortidsutleie over 90 dager/år er ikke tillatt. Minimum leietid 1 måned. |
| Radonmåling | Ikke utført | Ingen radonmåling gjennomført. 4. etasje — radonrisiko fra grunnen er lav, men bør måles ved planlagt utleie. |
Kunnskapshull
Sameiets bygningsskader — omfang og kostnad ukjent
Årsberetning 2020 dokumenterer lekkasjer i 5. etasje langs Elvebredden, smuldrende gesims og fukt i mur. Reparasjonsarbeid er bestilt men kostnadene er ikke kjent. Felleskostnadene kan øke vesentlig.
Be om siste årsregnskap, budsjett 2021/2022, styrereferat og vedlikeholdsplan fra sameiet før budgivning.
Fuktinntrengning ved vinduer — uavklart løsning
Selger opplyser om vanninnsig i vinduskarm ved sterk vind og nedbør. Sameiet har ikke avklart tiltak per salgsoppgavedato.
Krev skriftlig bekreftelse fra styret om at sameiet utfører utbedring uten kostnad for kjøper.
Elektrisk anlegg — ikke faglig vurdert
Tilstandsrapporten beskriver anlegget men setter ikke tilstandsgrad. Anlegget ble lagt i 2010 og er nå 15 år gammelt.
Bestill el-kontroll (kr 2 000–5 000) av autorisert elfagmann etter overtakelse.
Membranstatus bad — ukjent
Badet er fra 2010 og nærmer seg halvparten av forventet levetid for membran. Membranen er ikke synlig i tilstandsrapporten.
Overvåk for fuktmerker i tilstøtende rom. Planlegg baderomrenovering innen 5–10 år.
Planlagt detaljregulering i nærområdet
Multiconsult varsler detaljreguleringsplan for eiendommene gnbnr 2401/174, 210, 233, 234, 453 m.fl. (Bragernes gate/Kirkegata). Hensikten er ny disponering av byggeområdet.
Undersøk status på reguleringsplanen hos Drammen kommune (PlanID 3005201900123).
Ingen radonmåling
Det er ikke gjennomført radonmåling. Leiligheten er i 4. etasje — radonrisiko fra grunnen er lav.
Gjennomfør radonmåling (kr 300–500) etter overtakelse, spesielt ved planlagt utleie.
Sjekkliste for visning
Ta med denne listen på visning. Skriv ut eller bruk på mobil.
Bygningsspesifikke forhold
- Sjekk baderom — overflater og membran — ingen umiddelbar tiltak nødvendig
- Sjekk servantskap — bad — skifte servantskap eller utbedre svelleskadet del.
- Sjekk elektrisk anlegg — anlegget beskrives som skjult ledningsnett med automatsikringer (63A, 5 kurser) fra 2010-rehabili...
- Sjekk varme / panelovner — panelovner og varmekabler på bad fra 2010
Generell inspeksjon
- Sjekk sikringsskapet — er det automatsikringer? Ser anlegget nytt ut?
- Test alle panelovner/oppvarming — varmer de opp jevnt uten lukt eller støy?
- Sjekk vinduer — åpner og lukker de som de skal? Er det kondens mellom glass?
- Sjekk varmtvannsbereder — noter produksjonsår.
- Lukt i rommene — er det tegn på fukt eller mugg?
Spør megler / selger
- Be om siste årsregnskap, budsjett 2021/2022, styrereferat og vedlikeholdsplan fra sameiet før budgivning.
- Krev skriftlig bekreftelse fra styret om at sameiet utfører utbedring uten kostnad for kjøper.
- Undersøk status på reguleringsplanen hos Drammen kommune (PlanID 3005201900123).
- Innhent årsregnskap 2020 og budsjett 2021 fra sameiet
- Be om styrereferat fra siste 2 år — spesielt om gesims, lekkasjer og vinduer
- Krev skriftlig bekreftelse fra styret om vindusreparasjonene
- Undersøk om detaljreguleringsplanen (PlanID 3005201900123) er vedtatt
- Sjekk om garasjeplass kan leies og til hvilken pris/venteliste
Konklusjon
Anbefalt maksimalt bud er Kr 2 000 000. Markedsverdi som den er: ca. Kr 2 000 000. Estimert verdi ferdig oppusset: Kr 2 100 000–2 400 000.
Kjøp hvis
- Du har sett siste styrereferat og budsjett og er komfortabel med sameiets vedlikeholdsforpliktelser
- Sameiet bekrefter skriftlig at fuktproblemene ved vinduene utføres uten kostnad for kjøper
- Du ønsker en innflyttingsklar, lav-vedlikeholds sentrumsbolig
- Du har budsjett for baderomrenovering innen 10 år (kr 150 000–300 000)
Ikke kjøp hvis
- Du ikke kan innhente siste styrereferat og vedlikeholdsplan fra sameiet
- Sameiet har planer om store rehabiliteringer som kan doble felleskostnadene
- Du er avhengig av parkering (ingen inkludert)
- Du ønsker umiddelbar store renovering — leiligheten egner seg ikke for det
Kilder
TilstandsrapportLars Hansen / Viken Takst, befaring 22.09.2024, oppdragsnr 4891
SalgsoppgaveEiendomsMegler 1 v/Kari Nordberg, 15.10.2024, oppdragsnr 708220245
Årsberetning 2020Sameiet Havnegata 18, Øst Regnskap AS
NS 3600:2025Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig
NS 3424:2012Tilstandsanalyse av byggverk
NS 3940:2012Areal- og volumberegning av bygninger
Byggforsk 727.813Feil og skader i baderom (februar 2019)
Byggforsk 700.307Levetider for bygningsdeler
Byggforsk 700.320Vedlikeholdsintervaller for bygningsdeler
AvhendingslovaLOV-1992-07-03-93 — avhending av fast eigedom
EierseksjonslovenLOV-2017-06-16-65
KonsesjonslovenLOV-2003-11-28-98
Innf. i takseringInnføring i taksering 2016 (oppdatert 2023)