AVVIK FUNNET — P-ROM avviker 12 m² fra oppgitt, rom mangler kravshøyde
Prompt Sjekk om arealene i denne tilstandsrapporten er korrekt klassifisert etter NS 3940:2023. Arealkontroll-agenten

Arealdata

Oppgitt BRA
148 m²
Kontrollmålt BRA
146 m²
Oppgitt P-ROM
132 m²
Kontrollmålt P-ROM
120 m²

Funn

Hobbyrom kjeller klassifisert som P-ROM

FEIL
Areal12,3 m²
ProblemRomhøyde målt 1,92 m. NS 3940:2023 krav: minimum 2,0 m fri høyde for å telle som P-ROM. Skal klassifiseres som S-ROM.
KonsekvensP-ROM reduseres fra 132 til 120 m². Kvm-pris øker fra kr 30 300 til kr 33 300. Kjøper betaler for 12 m² som ikke er primærareal.
ReferanseNS 3940:2023 § 6.2.1, NTF Rutine for arealmåling pkt. 4.3

BRA avvik -2 m²

AKSEPTABELT
ForklaringAvviket skyldes at trappeåpning mellom 1. og 2. etasje er målt ulikt. Innenfor NTFs toleranse (±2% eller 2 m², størst av disse).

Anbefaling

P-ROM-avviket på 12 m² er vesentlig og bør reklameres. Etter avhendingslova § 3-3 anses det som arealavvik dersom oppgitt areal «fråviker vesentleg» fra faktisk areal. 12 m² / 132 m² = 9% avvik — over terskelen i rettspraksis (ca 6–8%).

Neste steg: Innhent takstingeniørens arealberegning som dokumentasjon. Reklamer skriftlig til selger/megler innen rimelig tid. Krev prisavslag tilsvarende 12 m² × lokal kvm-pris.

Kilder

NS 3940:2023Areal- og volumberegning av bygninger
Avhl. § 3-3Arealsvikt
NTF RutineRutine for arealmåling (2023)
Rt. 2003 s. 612Arealsvikt — vesentlighetskrav